Quelles sont les conditions suspensives que doit respecter le maître d’œuvre ?

Une condition suspensive permet au maître d'ouvrage de rompre un contrat de service qui le lie au maître d'oeuvre. 

Habituellement, un contrat engage les parties à compter de sa signature.Or, l’exécution du contrat de maîtrise d’œuvre est généralement subordonnée à la réalisation de conditions suspensives nécessaires à la concrétisation du projet de construction.

En effet, ces clauses suspensives permettent au maître d’ouvrage de se désengager du contrat de service qui le lie au maître d’œuvre, si jamais il souhaite renoncer à faire construire. Cependant, les mentions relatives aux conditions de cette rétractation doivent impérativement être notées dans l’acte s’il veut pouvoir s’en prévaloir. 

1.   Les modalités juridiques des clauses suspensives

Une condition suspensive est un évènement futur et incertain qui détermine la naissance d’une obligation. L’objectif des conditions suspensives est de pouvoir annuler le contrat sans pénalités de part et d’autre, une fois passé le délai légal de rétractation.

- Des délais convenus de réalisation des conditions

Pour être valable, chacune d’entre elles doit avoir une durée de validité. Pendant cette période, le bénéficiaire de la condition, en l’occurrence le maître d’ouvrage, doit tout mettre en œuvre pour la lever. Si cela ne s’avère pas possible, ce dernier notifie au maître d’œuvre que la condition n’a pu être réalisée. Il peut aussi lui indiquer qu’il renonce à son bénéfice. Toutes ces communications doivent alors être effectuées par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le délai maximum de réalisation est souvent couplé avec la date d’ouverture de chantier. De cette manière, l’exécution des travaux dépend directement des conditions suspensives.

- La restitution de l’acompte

En cas de non-réalisation de l’ensemble des conditions suspensives, toutes les sommes versées au maître d’œuvre, y compris le dépôt de garantie, doivent être restituées car le contrat est nul et non avenu. Celui-ci étant caduque chacune des parties reprend ainsi sa pleine liberté.

2.   Les conditions suspensives les plus fréquentes

Le contrat de maîtrise d’œuvre n’est pas juridiquement encadré. De ce fait, son contenu est libre et dépend entièrement de l’intention des parties. C’est donc au maître d’ouvrage d’apprécier la nécessité de signer un contrat avec telle ou telle condition suspensive.

À l’inverse, le Code de la Construction et de l’Habitation règlemente le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui doit comporter des clauses suspensives obligatoires. Ces dispositions, destinées à protéger les particuliers face aux constructeurs, sont largement reprises lors de la signature du contrat avec un maître d’œuvre en dehors de tout CCMI.

- L’obtention du permis de construire

Comme c’est le cas pour la signature d’un compromis de vente d’un terrain, la réalisation du contrat de maîtrise d’œuvre doit être conditionnée par l’obtention de la ou des autorisations d’urbanisme nécessaires au projet de construction. L’obtention du permis est la plus courante, mais un permis de démolir ou d’aménager peuvent également constituer une de ces clauses.  Cette condition suspensive dépend de la précision de la description du projet, car elle doit permettre de déterminer facilement si la condition est ou non réalisée. Une date limite de dépôt de la demande est généralement ajoutée à cette clause pour obliger un tant soit peu le maître d’ouvrage à employer tous les moyens nécessaires à la réalisation de la condition.

Il est par ailleurs extrêmement utile d’indiquer que la condition sera levée lorsque le permis de construire sera définitif, c’est-à-dire purgé de tout recours et retrait. Un permis qui fait l’objet d’un recours pour une durée indéterminée ne doit pas engendrer des engagements avec le maître d’œuvre.

-  L’obtention des prêts immobiliers

Autre point essentiel dans le montage d’un projet de construction, le financement. Si la réalisation de l’opération immobilière dépend de l’obtention d’un ou de plusieurs crédits, le contrat doit pouvoir autoriser le maître d’ouvrage à se rétracter sereinement s’il ne les obtient pas. On comprend aisément que la réussite du projet est sérieusement entamée si les prêts destinés à le financer ne sont pas accordés par la banque. Le maître d’œuvre n’y trouvera pas non plus son compte au final.

- L’acquisition du terrain 

L’acquisition du foncier est généralement directement liée à la réalisation des conditions d’obtention de permis, puis d’obtention de prêt. On acquiert en effet un terrain que si l’on a la certitude de pouvoir y réaliser l’opération prévue et qu’on a le financement adéquat. Pour cette raison, le délai de validité à mentionner doit englober les trois conditions suspensives cumulées.

Toutefois, cette condition paraît tellement évidente qu’elle est parfois oubliée ! Pour construire, il faut être propriétaire, ou tout du moins avoir les autorisations de ce dernier pour lancer les opérations de construction.

-  La souscription de l’assurance dommages-ouvrage

Un contrat d’assurance dommages-ouvrage doit être signé par le maître d’ouvrage, avant l’ouverture du chantier. Cette garantie décennale qui couvre les malfaçons à compter de la réception des travaux est une obligation légale assortie de sanctions pénales.

-  L’obtention de la garantie de livraison

Dans un CCMI, le constructeur souscrit, auprès d’une banque ou d’un organisme d’assurance, une garantie de livraison du bien au prix et aux délais convenus. Il assure au maître d’ouvrage l’exécution du contrat, c’est-à-dire que son projet de construction sera mené à terme.

Dans un contrat de maîtrise d’œuvre, on parle plutôt de garantie financière d’achèvement (GFA) qui doit couvrir toute la durée d’exécution des travaux. En matière de VEFA, la GFA est obligatoire pour passer les actes de vente chez le notaire. Dans certains cas, le maître d’ouvrage peut opter plutôt pour une garantie de remboursement des sommes versées.

En définitive, l’exécution du contrat de maîtrise d’œuvre peut être subordonnée à des conditions suspensives librement négociées avec le maître d’ouvrage. Mais il faut souligner que si celles-ci sont juridiquement au bénéfice du porteur du projet, le maître d’œuvre y trouvera également un intérêt. En effet, leur réalisation garantit automatiquement une exécution sereine de son contrat.