Quelles sont les grandes étapes d'un chantier de construction pour le promoteur immobilier ?

Afin de réaliser un projet de construction viable, les promoteurs immobiliers doivent appréhender 5 grandes étapes. 

La réalisation d’un projet de construction par un promoteur immobilier est longue et complexe, ce dont les acquéreurs n’ont souvent pas conscience. Que ce soit pour un immeuble d’habitation un lotissement de maisons individuelles, les étapes d’un chantier restent sensiblement les mêmes et s’enchainent pendant une période d’environ 18 mois. Mais chacune de ces phases comporte son lot de difficultés assorties de  risques et d’incertitudes.

Alors, de l’idée qui germe dans la tête du  promoteur immobilier à la livraison du bien, que se passe-t-il concrètement ?

1. Recherche de terrain et étude de faisabilité

a. Construire au bon endroit

En premier lieu, le lieu de construction doit être judicieusement choisi suivant des critères adaptés à l’objectif poursuivi. On ne construit pas une résidence de tourisme ou de services avec les mêmes besoins que pour une résidence principale. Pour cette dernière, l’attractivité de la localité, les commodités, ou encore l’accès à l’emploi sont essentiels dans le choix du terrain. 

b. Penser le bon projet

Ensuite, comme le projet s’adapte à la configuration du terrain, le promoteur doit procéder à une étude de faisabilité : que pourrait-on faire et comment va-t-on le faire ? Ceci lui permettra de se positionner pour son éventuelle acquisition. À cette occasion, l’architecte fait des propositions au promoteur avec des esquisses, en s’appuyant sur les règles de l’art et sur la constructibilité prévue par les règles d’urbanisme locales. Les bureaux d’études viennent à l’appui de cette analyse, avec, entre autres, une étude de sol.

2. Permis de construire et commercialisation

Une fois l’intérêt du terrain confirmé, avant de l’acheter, il faut s’assurer que le projet de construction soit viable. Ce qui dépend de 2 facteurs essentiels : 

a. L’autorisation de construire

Le promoteur immobilier signe  alors une promesse de vente sous condition suspensive notamment d’obtention du permis de construire de son programme immobilier. Si cette autorisation n’est pas obtenue, le compromis de vente devient caduc et le projet peut être abandonné.

b. Les contrats de réservation

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La quantité de personnes intéressées pour acquérir un lot dans le programme préjuge de la réussite du projet. Elles vont alors signer un contrat de réservation pour une Vente en État Futur d’Achèvement : ces personnes  versent  un  dépôt  de garantie et doivent  obtenir  leur financement sous condition suspensive. Or, à cette date, tout n’est pas figé et le projet pas encore sûr de voir le jour. Mais si tout se déroule correctement et que les parties sont d’accord, les réservataires signent ensuite l’acte notarié de VEFA, avec des échelonnements de paiement suivant l’avancement des travaux.

3. Financement et garanties

a. L’appui nécessaire des banques

Ces contrats de réservation jouent également un rôle crucial dans le financement du projet de construction. En effet, outre de convaincre une banque de le suivre, le promoteur doit impérativement obtenir la Garantie Financière d’Achèvement (ou garantie de livraison) qui permet aux acquéreurs de s’assurer qu’en cas de défaillance du promoteur, le chantier de construction sera mené à son terme. Sans cette GFA, aucun acte de VEFA ne peut être signé chez le notaire.

b. Les assurances pour protéger l’acquéreur

Il en est de même de l’assurance Dommages Ouvrage qui est une obligation du maître d’ouvrage, et qui vient en suppléments des garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement et de la garantie décennale. Indispensable pour la signature des actes de vente, cette assurance permet de garantir les malfaçons qui portent atteinte à la destination de l’ouvrage.

4. Appels d’offres et construction

a. Bien s’entourer

Dernière étape, et non des moindre, avant le lancement des travaux de construction : le choix des entreprises du bâtiment qui vont réaliser le projet. Avec l’appui du maître d’œuvre, le promoteur immobilier lance des appels d’offres sur la base d’un cahier des charges précis par corps de d’état. Il s’agit d’une mise en concurrence des entreprises afin de trouver la meilleure réalisation au meilleur prix (terrassement, gros œuvre, second œuvre).

Cette étape est d’autant plus importante que des erreurs de choix peuvent engendrer retards et surcoûts, surtout si l’entreprise dépose son bilan en cours de chantier.

b. L’exécution des travaux

La Déclaration d’Ouverture du Chantier est déposée, les travaux peuvent commencer, encadrés par un responsable de chantier. Assisté du maître d’œuvre, ce dernier a pour  mission de mener à bien les travaux conformément au permis de construire et aux contrats avec les futurs acquéreurs. L’avancement des travaux est régulièrement contrôlé avec l’organisation de visites de chantier destinées à minimiser les risques et régler les problèmes éventuels.

5. Réceptions et livraisons

La fin de chantier est un moment de transfert de responsabilités et de point de départ des garanties qui s’effectue en 2 temps :

a. Réception des travaux

Tout d’abord, le maître d’ouvrage réceptionne les travaux qui sont sous la responsabilité des entreprises pendant le chantier et qui doivent être conformes aux contrats de construction qu’il aura signés avec chacune d’elle. La réception intervient à l’achèvement des travaux, sur la base d’une attestation du maître d’œuvre et doit être formalisée par la signature d’un procès-verbal contradictoire. Dans ce document, seront notées les réserves, c’est-à-dire les malfaçons et non-façons.

À compter de cette date, la garde de l’ouvrage est transférée au maître d’ouvrage, mais celle-ci constitue surtout le point de départ des garanties. La Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux au permis de construire est alors envoyée à l’administration.

b. Livraison aux clients

Ensuite, le maître d’ouvrage livre le bien à son client, conformément à l’acte de vente signé. Le procès-verbal de livraison acte, quant à lui, le transfert de propriété de la construction qui doit être conforme aux plans et descriptifs prévus. Parfois, certains promoteurs regroupent réception et livraison pour avoir une cohérence sur les travaux à reprendre.

Après 18 mois de gestation en moyenne, les acquéreurs prennent possession de leurs logements et contribuent à leur mise en route. La construction entre alors dans une nouvelle ère : celle de l’appréciation qui contribue à l’expérience client. Mais cela est un autre sujet à lire dans notre article « Comment améliorer la satisfaction client en promotion immobilière? » !