Quelle structure juridique pour une promotion immobilière ?

Après avoir conçu, organisé, fait construire et commercialisé son programme immobilier, le promoteur doit choisir une structure juridique.

L’activité professionnelle du promoteur immobilier est d’entreprendre une opération de construction immobilière et de la proposer à l’accession à la propriété. Pour exercer cette activité commerciale, il dispose de sa propre structure juridique : la société promotrice. Il s’agit généralement de SA, SARL ou SNC, soumise à l’impôt sur les sociétés.

À l’occasion de la réalisation d’un programme immobilier spécifique, le promoteur doit :

- Concevoir : réfléchir de façon optimale à l’utilisation du terrain

- Organiser : monter l’opération sur le plan juridique et financier

- Faire construire : passer les marchés et suivre le chantier

- Commercialiser : vendre le projet

À cette fin, il choisit la structure juridique de la société de construction interposée. Éphémère, celle-ci est uniquement constituée pour les besoins déterminés de cette opération immobilière. L’activité d’achat de terrain en vue de sa revente après construction d’immeuble étant considérée légalement comme un acte civil, la création de société sera soumise au droit civil et non au droit commercial. Quant aux associés du promoteur, ce sont le plus souvent des banquiers, des investisseurs ou des compagnies d’assurance. Ainsi, cette société interposée devient la maîtrise d’ouvrage du programme.

Le choix de son statut juridique est déterminé par les objectifs financiers poursuivis, mais aussi les personnes à qui les logements neufs sont destinés.

1. La société civile immobilière de construction et de vente

a. Les principes de constitution de la société

Les conditions de la SCCV sont :

- Objet : L’édification d’un ou plusieurs immeubles destinés à être revendus par fractions ou en totalité. La revente à des tiers permet de tirer des bénéfices.

- Associés : Ils doivent être de 2 au minimum (pas de maximum).

- Capital minimum : Aucun montant minimum n’est requis. Un capital variable peut également être prévu par les statuts juridiques.

- Durée : Elle n’existera que pendant la durée de l’opération.

- Régime fiscal : La SCCV est soumise à l’impôt sur le revenu des associés.

- Immatriculation : Cette SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés.

b. Opter pour la SCCV

Dans cette configuration, le promoteur est vendeur de son programme immobilier, que ce soit des résidences d’habitation ou de l’immobilier d’entreprise.  Le maître d’ouvrage commercialise les biens par le biais de la vente d’immeuble à construire, c’est-à-dire qu’il est tenu d’édifier l’immeuble dans un délai contractuellement défini. La technique la plus courante est la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) par laquelle l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Pour les biens invendus à l’issue du chantier, le constructeur pourra effectuer des ventes « clés en main ». 

Cette société permet de vendre immédiatement après avoir construit, donc de faire un profit, tout en restant soumise à l’IR.