Pourquoi les promoteurs immobiliers doivent-ils maîtriser la finance ?

Le financement du promoteur immobilier est un enjeu pour le succès de son projet. Découvrez les méthodes et les dispositifs de financement.

Pour lancer son opération immobilière, un promoteur immobilier doit au préalable effectuer une étude de faisabilité, notamment financière. Il doit s’assurer qu’il disposera des fonds nécessaires pour la financer et qu’elle intéressera des acquéreurs. De ce fait, son métier comporte une part importante de maîtrise des indicateurs financiers pour assurer sa rentabilité et tenir son budget prévisionnel.

Par conséquent, il doit savoir comment trouver des méthodes de financement immobilier et connaître tous les dispositifs fiscaux et financiers incitatifs à l’accession.

1. Le financement des opérations immobilières

Dans un premier temps, le promoteur estime son besoin de financement pour la réalisation de son opération immobilière. Cette étape est délicate dans la mesure où il s’agit d’une prévision de l’ensemble des coûts, associé à la durée de la construction. Quand c’est chose faite, il axe généralement son financement sur 3 piliers (crédit, fonds propres, VEFA). D’autres peuvent se rajouter selon les circonstances.

a. Le crédit bancaire

Le recours à un prêt immobilier est quasiment incontournable dans le secteur de la promotion immobilière. Il finance environ 40% d’un projet de construction de logements neufs, pour la phase d’acquisition du terrain et les premières étapes du chantier.

Ce crédit avec avance de trésorerie d’un à deux ans n’est généralement octroyé qu’à la condition que le promoteur immobilier engage des fonds propres. La banque fournit en outre la garantie d’achèvement que le promoteur doit aux acquéreurs.

b. Les fonds propres

Le promoteur immobilier doit également mettre dans l’opération de l’argent personnel pour sécuriser le montage financier. Contrairement aux souhaits des banques, il faut que cette somme immobilisée soit la plus faible possible pour optimiser son effet de levier. Mais cette avance est rarement inférieure à 20%.

c. Les Ventes en État Futur d’Achèvement

La VEFA est un mode de financement de 40% du programme immobilier neuf fonctionnant par appels de fonds, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le prêt immobilier est accordé par la banque sur la base d’un taux de pré-commercialisation prédéfini, justifié par la signature de contrats de réservation. Ce taux présuppose la signature des contrats de vente à venir.

d. La prise de participation

Dans des cas plus spécifiques, la banque peut avancer des fonds sous forme d’apport en capital dans la Société Civile de Construction Vente (SCCV) maître d’ouvrage qui confie un contrat de promotion immobilière au promoteur. Elle s’associe ainsi aux résultats du projet d’investissement. Cette somme, qui n’est pas destinée à être remboursée, constitue un capital-risque. Autant dire que le promoteur immobilier doit séduire sa banque !

e. Le crowdfunding

Les promoteurs sont friands de toutes nouvelles sources de financements notamment pour réduire l’apport en fonds propres. C’est pourquoi ils font généralement appel à l’investissement immobilier via toutes sortes de moyens : crédit-bail, institutionnel, foncières, co-promotion...

Depuis peu, le crowdfunding a le vent en poupe dans le secteur immobilier. Il s’agit d’un financement participatif ouvert à tous, collecté par des plateformes habilitées à percevoir les fonds pour le compte d’autrui. Véritable appel public à financement, il s’adresse aux petits investisseurs qui peuvent ainsi rémunérer leur capital.

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2. Les incitations à l’achat dans l’immobilier neuf

Lors du lancement commercial de ses logements neufs, le promoteur se doit d’attirer les futurs accédants. Il a également intérêt à les rassurer dans la constitution de leur patrimoine immobilier. Pour ce faire, dispositifs financiers et fiscaux ne doivent plus avoir de secret pour lui.

a. Les aides financières

On le sait, acquérir un bien immobilier constitue un effort financier important. On sait aussi que le secteur de la promotion immobilière est un indicateur de la santé économique de notre pays. L’État remet donc régulièrement en œuvre des systèmes d’aide et d’accompagnement des particuliers pour inciter à investir dans des logements neufs.

- Le PTZ+

Le prêt à taux zéro renforcé concerne les particuliers modestes qui n’ont pas été propriétaires d’une résidence principale lors des deux années écoulées. Le PTZ+, sans intérêt et sans frais de dossier, peut financer jusqu’à 40% du logement selon les zones. Il peut même se cumuler avec certains autres prêts.

- Le PEL

Le plan d’épargne logement permet aux épargnants de profiter d’un prêt immobilier à un taux de crédit intéressant qui varie selon la durée du plan.

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- Le PC

Le prêt conventionné est possible,à la condition que l’acquéreur habite le logement l’année suivante. 

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- Le PAS

Le prêt d’action sociale est un prêt immobilier conventionné destiné aux ménages modestes, délivré par une banque conventionnée par l’État qui fixe le taux de crédit.

- Les frais de notaires réduits

Les acquéreurs de logements neufs bénéficient de frais de notaires réduits d’environ 2 ou 3% contre 7 à 8% habituellement.

D’autres dispositifs comme les prêts employeurs ou de certaines mutuelles, les aides de la CAF peuvent également être utilisés au cas par cas.

b. Les systèmes de défiscalisation

Afin de favoriser l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, des dispositifs fiscaux se succèdent régulièrement depuis des années. 

ð  La loi PINEL

Succédant aux lois DUFLOT et SCELLIER, cette loi permet au propriétaire de se constituer un patrimoine immobilier et de réduire sa charge fiscale. La défiscalisation peut aller jusqu’à 21% du montant du prix de vente sur une durée allant de 6 à 12 ans. 

Les conditions pour les investisseurs sont :

-         La situation du logement dans une zone à forte demande locative

-         Le logement loué en résidence principale et à un locataire dont les revenus n’excèdent pas un certain plafond

-         La location d’une durée minimum de 6 ans

ð Le statut Censi-Bouvard

En cas d’acquisition d’un logement neuf en résidence-services qui sera mis en location meublée pendant 9 ans, les acquéreurs bénéficient d’une défiscalisation de 11% HT du prix dans la limite de 300.000 € et de la récupération de la TVA à 20%. 

Attention, il s’agit d’un amendement du statut LMNP (Louer Meublé Non Professionnel) soumis à certaines conditions juridiques.

En somme, dans le panel de ses compétences, le promoteur immobilier est aussi directeur financier de ses opérations.