Maîtres d'oeuvre : réussir sa demande de permis de construire en promotion immobilière

Le permis de construire détermine le succès d'un projet immobilier, comment réussir son obtention ? 

Un projet de construction, de réhabilitation ou d’agrandissement nécessite, suivant la taille ou la nature de la construction neuve, un permis de construire. Pour l’obtenir, le maître d’ouvrage doit effectuer des démarches administratives auprès de la mairie. Mais celles-ci peuvent s’avérer compliquées lorsque qu’il ne s’agit pas simplement de construire une maison. Quand le projet est complexe ou de grande ampleur, le porteur du projet est généralement un promoteur ou un marchand de biens. Il s’entoure de professionnels du BTP pour la conception et la réalisation de l’ouvrage, c’est-à-dire des architectes, des bureaux d’études ou des maîtres d’œuvre.

Le contrat de maîtrise d’œuvre comprend différentes missions entre lesquelles le client choisit. Celles-ci se regroupent généralement de la manière suivante : 

-      Réalisation de l’avant-projet sommaire et définitif, 

-      Consultation puis choix des entreprises et passation des marchés

-      Coordination et suivi de chantier

-      Assistance à maîtrise d’ouvrage et aux opérations de réception des travaux

-      Dépôt et obtention du permis de construire

En effet, le dépôt de la demande du permis de construire est une mission à part entière, lourde de conséquences pour la suite du projet.La demande doit permettre à l’administration de vérifier que la construction respecte les règles d’urbanisme, tout en tenant compte des attentes du maître d’ouvrage.

1.   Remplir le formulaire de demande de permis

La première étape de la demande consiste à remplir convenablement le formulaire « cerfa ». Quelques précautions s’imposent.

a.    Choisir le bon formulaire

Plusieurs formulaires cerfa permettent de déposer une demande de permis de construire, selon le type de construction.

- Formulaire n°13406*06 : il concerne uniquement les maisons individuelles destinées à de l’habitation avec éventuellement des annexes.

- Formulaire n°13409*06 : il porte sur les autres demandes, c’est-à-dire relatives à des projets de travaux plus importants ou un permis d’aménager.

La différence entre ces deux imprimés réside dans la quantité de précisions demandées par le second formulaire appelé« imprimé générique ».
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b.    Préciser la situation juridique du terrain

Bien que cette partie soit facultative, la renseigner avec le plus de précision possible contribue à faciliter l’obtention de l’autorisation. En effet, le terrain peut éventuellement se situer dans une zone ou un périmètre qui dispose d’une règlementation spécifique : 

- Un lotissement : C’est une opération privée d’aménagement disposant d’un règlement indépendant durant 10 ans.

- Une Zone d’Aménagement Concertée : Une ZAC est une opération publique d’aménagement dérogatoire au plan local d’urbanisme (PLU).

- Une Association Foncière Urbaine : Une AFU regroupe plusieurs propriétaires fonciers qui souhaitent contribuer à l’aménagement et la valorisation de leurs terrains.

- Un Projet Urbain Partenarial : Avec un PUP, une collectivité locale peut faire financer des équipements publics d’une zone par des personnes privées dans un but d’intérêt collectif.

- Une Opération d’Intérêt National : Dans le périmètre d’une OIN, l’état conserve ses droits relatifs à l’urbanisation locale et se substitue au PLU.

Il est par ailleurs à noter qu’en amont de toute demande de permis de construire, le maître d’ouvrage peut solliciter un certificat d’urbanisme pour son terrain. Ce document permet de renseigner sur les règles d’urbanisme applicables sur le terrain, mais aussi de les « figer »pendant 18 mois. Il doit donc être mentionnée dans le cerfa.

2.   Constituer le dossier de demande de permis

Pour étayer le formulaire, la demande de permis doit être assortie de pièces graphiques et de documents techniques. C’est principalement à cette étape que l’intervention d’un maître d’œuvre ou d’un architecte s’avère opportune car elle nécessite des compétences techniques, notamment pour la réalisation des plans. 

Les pièces obligatoires à tousles projets sont : 

- Un plan de situation : pour localiser la zone d’urbanisme applicable.

- Un plan de masse : vue aérienne pour identifier la surface de plancher, les bâtiments existants, les implantations, les réseaux...

- Un plan de coupe : pour constater le volume des constructions par rapport au volume du terrain.

- Une notice explicative : pour présenter le projet, sa solidité, les matériaux utilisés, les couleurs prévues...

- Un plan des façades et des toitures : pour apprécier l’aspect extérieur et les hauteurs du bâti.

- Une insertion graphique : pour avoir une idée de l’impact de la construction dans l’espace public.

- Une photographie du terrain dans son environnement proche : pour identifier les constructions existantes proches.

- Une photographie dans son environnement lointain : pour identifier les éléments bâtis du voisinage.

Dans l’éventualité où le terrain se trouve dans une situation juridique particulière visée plus haut, les justificatifs doivent également être présentés. Pour des projets plus spécifiques, d’autres pièces sont à fournir, comme par exemple des demandes de dérogations.

3.   Déposer le dossier en mairie 

Concevoir un projet n’est pas tout, il faut pouvoir le réaliser ! Et pour ce faire, il faut respecter les démarches administratives qui passent par un dépôt de la demande permis de construire à la mairie, en bonne et due forme.En effet, l’ensemble des pièces doit être en quantité suffisante : 

- 6 exemplaires de chaque plan de situation, de masse et de coupe

- 1 exemplaire pour toutes les autres pièces

- 4 exemplaires du dossier COMPLET

Attention à ne pas oublier de dater et faire signer le formulaire par le maître d’ouvrage.

Le tout est à déposer en mairie contre récépissé ou à adresser par courrier recommandé avec accusé de réception. À la demande est attribué un numéro d’enregistrement. Le délai d’instruction de 2 mois commence alors à courir.

Une demande de permis de construire bien réalisée assure une obtention rapide de l’autorisation d’urbanisme attendue. L’intervention du maître d’œuvre à ce stade du projet peut s’avérer déterminante pour mettre en adéquation le souhait du maître d’ouvrage et les règles d’urbanisation à respecter. La mise en œuvre du permis, de l’ouverture de chantier à l’achèvement des travaux n’en sera que plus efficace.